“백 채 보유 가능?” 이재명 대통령이 지적한 임대사업자 제도의 역설

밑 빠진 공급의 독

“집은 늘리는데 왜 내 집은 없는가?” 임대사업자 제도의 구조적 역설

요즘 정부가 연일 주택 공급 확대를 외치고 있습니다.
신도시, 도심 고밀 개발, 공공주택까지 숫자만 보면 분명 ‘집은 늘어나고’ 있습니다.

그런데도 시장의 불안은 왜 사라지지 않을까요?
왜 체감상 내가 살 집은 여전히 부족하게 느껴질까요?

이 질문의 핵심을 정확히 짚은 메시지가 2026년 2월,
이재명 대통령의 SNS를 통해 던져졌습니다.

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1️⃣ 공급이 늘어도 부족한 이유 ― 문제는 ‘양’이 아니라 ‘구조’

일반적인 경제 논리는 단순합니다.
👉 공급이 늘면 가격은 안정된다.

하지만 부동산 시장은 다릅니다.
이유는 명확합니다.

 

집이 시장에 풀리기 전에, 특정 계층이 먼저 흡수하는 구조이기 때문입니다.

대통령의 문제 제기는 여기서 출발합니다.

“한 사람이 수백 채씩 집을 사 모을 수 있다면
수만 채를 지어도 부족하지 않겠느냐.”

즉,
✔️ 얼마나 많이 짓느냐가 아니라
✔️ 그 집이 누구에게 가느냐가 핵심이라는 뜻입니다.

실거주자를 위한 공급이
투자·임대 명목으로 선점되는 구조에서는
공급 확대 자체가 밑 빠진 독이 될 수밖에 없습니다.

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2️⃣ 매입임대의 역설 ― 실수요 물량을 잠그는 제도

문제의 중심에는 **‘매입 임대사업자 제도’**가 있습니다.

✔ 건설 임대 vs 매입 임대의 결정적 차이

구분건설 임대매입 임대

방식	새 집을 지어 공급	기존 주택 매입
시장 효과	공급 증가	실수요 물량 감소
세제 혜택	제한적	장기간·영구적

 

이미 지어진 집을 사들이면서
양도세 중과 제외, 각종 세제 혜택을 받는 구조는
결과적으로 실수요자가 살 집을 시장에서 사라지게 만들었습니다.

이제 정부는 이 ‘영구적 특혜’에 대해
종료 혹은 단계적 폐지라는 해법을 검토하고 있습니다.

👉 이는 규제가 아니라
👉 시장 왜곡을 바로잡는 조정에 가깝습니다.

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3️⃣ ‘보이지 않는 공급’ ― 정책 하나로 수십만 호 효과

진짜 공급은 꼭 공사를 해야만 생기는 것일까요?

현재 시장을 보면 답은 “아니다”입니다.

• 서울 아파트 매물 단기간 급증
• 거래는 정체
• 이유는 매도·매수자 간 관망

즉,
✔️ 집은 이미 존재하고
✔️ 시장 밖에 묶여 있을 뿐입니다.

정책 변화가 가져올 즉각적 효과

 

• 🟢 즉시 공급 효과
  → 신규 건설 없이 도심 선호 지역 매물 증가
• 🟢 신도시급 물량 전환
  → 등록 임대 다주택 매물 일반 시장 유입
• 🟢 시간·비용 최소화
  → 수년 걸릴 공급을 정책 하나로 실현

이것이 바로
‘보이지 않는 공급’의 힘입니다.

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4️⃣ 공직자들의 선택 ― 정책 신뢰의 완성

정책은 말보다 행동에서 신뢰가 생깁니다.

최근 국무위원들의 행보는 상징적입니다.

• 🔹 한성숙 장관: 보유 주택 4채 중 3채 매도
• 🔹 송미령 장관: 보유 주택 3채 중 1채 즉각 처분

이는 단순한 개인 선택이 아닙니다.

“다주택 보유로 특혜를 누리던 시대는 끝났다”

이 메시지를
정책 결정권자 스스로가 행동으로 증명한 것입니다.

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🔚 결론｜진짜 공급이란 무엇인가

부동산 시장 정상화는
집의 개수를 맞추는 계산 문제가 아닙니다.

✔️ 누가 보유하고
✔️ 누가 접근할 수 있으며
✔️ 주거 사다리가 다시 작동하는가

이 구조를 바로잡는 것이 핵심입니다.

집을 많이 짓는 것보다 더 중요한 질문은 이것입니다.

 

“그 집은 과연, 누구에게 가는가?”

이 질문에 대한 답을 찾는 과정이
투기가 아닌 거주 중심의 부동산 시장,
그리고 정의로운 주거 질서로 가는 유일한 길입니다.

문의 : 내포일등부동산 010-4288-2818

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